楼市“金九银十”失色:二手房量价齐跌、房企“抢收难”

2021-11-04 09:27:05 作者: 来源:21世纪经济报道

  “金九”爽约之后,楼市的“银十”也未能如期到来。

  10月,房地产市场延续下行趋势。中指研究院数据显示,50个重点城市10月份商品住宅成交规模处于近五年同期最低位,同比降幅超两成,环比继续下降;贝壳研究院根据重点观察的25个一二线城市网签数据分析,也得出了同样的结论——2021年“金九银十”新房成交量同比下滑超两成。

  房价方面,中指研究院数据显示,10月百城新房价格环比涨幅已经连续4个月收窄,环比涨幅不到1%,且今年以来新房价格累计涨幅也处于近五年同期最低水平;二手房价格年内首次环比下跌,下跌城市数量明显增加。

  与此同时,百强房企销售额也录得较大幅度的下滑。易居房地产研究院数据显示,“金九”期间,30家销售规模居前的房企单月销售业绩环比下降8%,同比下降35%,同环比降幅有所扩大;克而瑞发布的一份报告则指出,“银十”期间,百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,其中44家房企同比降幅大于30%。

  “金九银十”不仅是楼市的“晴雨表”,也是开发商抢收的关键营销节点。如今,这一标志性阶段的意义正在消退,背后则是楼市整体预期的改变,房企发展逻辑也在这种降温态势下,不得不进入“降负债、稳现金流”的基本面。

  旺季不再

  楼市转向降温的迹象从下半年就已经开始,带动预期持续下行。

  国家统计局数据显示,今年7月和8月,全国商品房月度交易量连续下滑,8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期;到了以往传统意义上的“旺季”9月,数据仍然没有改善,房地产投资、销售、房价均出现下挫,当月商品房销售规模降幅甚至达到两位数,且房价出现近5年首次普跌。

  10月数据再次验证了“旺季”的消失。

  中指研究院指出,10月,50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右,同比降幅超两成,环比继续下降,绝对规模处于近五年同期最低水平,市场活跃度下滑;进一步具体到16个重点研究城市,成交量同比下滑24.6%,其中二线城市同比下滑34.6%,三线城市同比下滑24.6%。

  不只是新房,承担着买卖双方的博弈预期,往常为市场“托底”的二手房,也在逐渐坠入冰窟。

  以存量房市场较为主流的一线城市为例,深圳市住建局最新数据显示,今年10月,深圳共成交1605套二手住宅,成交面积为15.04万平方米,同比下跌66.42%;成交套数环比9月下跌9.1%。

  北京二手房市场成交量同样下滑明显。中原地产数据显示,北京10月二手房住宅网签9340套,同比下调53.4%,环比下调了25.7%,这也是北京二手房市场连续7个月成交下调。

  “二手房不足万套代表了市场全面出现降价。” 中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,“北京楼市有个惯例,二手房网签不足1.5万套,市场肯定处于低迷期,而不足1万套的成交量也是2020年3月疫情后,北京市场的最低谷。”

  成交量持续下滑的效力,最终作用在房价上。

  中指研究院百城价格指数显示,2021年10月,百城新建住宅均价16189元/平方米,环比上涨0.09%,涨幅较上月收窄0.05个百分点,已连续4个月涨幅收窄,且当月新房价格环比涨幅降至年内低点;10月环比下跌的城市有 31个。

  百城二手住宅平均价格为16026元/平方米,环比下跌0.04%,为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌,从涨跌城市个数看,59个城市二手住宅价格环比下跌,下跌城市数量为年内最高。

  多位机构人士分析,2021年下半年开始,全国楼市整体迅速降温最关键的原因是信贷收紧,按揭贷款额度受限、发放周期拉长,严重制约了市场成交。

  关于年末趋势,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计,四季度,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力,全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄,部分城市房价面临一定调整压力。

  张大伟则指出,随着市场酝酿供应继续增加,如果信贷数据没有明显缓和,购房者的房贷诉求依然排队积压的话,北京楼市在年末预计将出现价格战。

  房企“抢收难”

  往年的“金九银十”一向伴随着房企的促销活动,折扣优惠、特价房、赠送车位等举措层出不穷,开发商今年的推盘力度也未曾减弱。

  但整体房地产市场的降温,消减了这种努力。

  克而瑞数据显示,受下半年市场明显降温的影响,10月百强房企单月业绩同比去年延续了自7月以来的下跌趋势,只是降幅略有收窄至32.2%。

  具体从企业表现来看,10月百强房企中,有逾8成企业单月业绩同比降低,其中44家房企同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看,10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期,同环比双降的百强房企数量达37家。

  克而瑞在该报告中指出,市场持续降温,房企的打折力度甚于从前。

  北京6成以上新盘推出特价房源,优惠力度不低于9折,曾经的热销盘甚至销冠项目开始启用中介渠道拓客;上海部分项目因认购量不足主动延长认筹时间;广州房企打折降价甚至常态化,过半楼盘降价促销,部分项目推出工抵房,降价幅度多达30%;深圳新房市场同样遇冷,除了个别网红盘仍能实现日光之外,不少项目启用中介渠道分销,甚至通过提升佣金比例争抢客户资源。

  销售持续萎靡,则进一步加剧了房企的资金困境。

  自去年下半年以来,政策端加大了对房地产金融的审慎管理,房企的资金管控空前严格。一方面是“三道红线”的硬性要求,促使房企加速进入“降杠杆”通道;另一方面,逐步收紧的房地产信贷,则限制了房企的规模扩展,严重者,甚至因流动性不足,陷入债务困境。

  在21世纪经济报道的调研中,多家房企均反馈房地产开发贷额度不足,即便身处“绿档”,也难觅资金合作机构。

  某全国性房企分管财务的高管告诉21世纪经济报道记者,“变化更明显的是按揭回款难。销售回款是房企资金的重要来源,前端融资本来就偏紧了,叠加销售下行和回款速度慢,导致现金流挑战很大。”

  “如果销售情况持续下行,即便是稳健型房企的资金压力也将放大。”该人士补充说。

  但好消息是,9月以来,央行、银保监会等多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”,保持房地产信贷平稳有序投放。同时认为,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为,房地产信贷政策会边际调整放松,需求端合理住房贷款需求将得以满足,供给端房企合理融资需求将会满足,融资困难将得到缓解,销售回暖,也将加速房企销售资金回笼。(21世纪经济报道)

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